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Fiches conseil
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Bail commercial

LE BAIL COMMERCIAL (loi du 30 avril 1951)

Le bail commercial est un bail d’immeuble ou de parties d’immeuble affecté principalement par le locataire ou par un sous-locataire à l’exercice d’un commerce de détail ou à l’activité d’un artisan directement en contact avec le public.

Durée du bail

La durée du bail ne peut être inférieure à 9 ans. Le locataire a toutefois le droit de résilier le bail à l’expiration de chaque triennat, moyennant un préavis de 6 mois et ce par lettre recommandée à la poste ou par exploit d’huissier de justice. Le contrat de bail peut également prévoir la possibilité pour le bailleur de mettre, lui aussi, fin au bail à l’expiration d’un triennat et ce en vue d’exercer lui-même un commerce ou d’en permettre l’exercice par un membre de sa famille. Le contrat de bail peut encore prévoir la possibilité pour l’acheteur éventuel de l’immeuble de mettre fin de manière anticipée au bail moyennant un préavis d’un an, à condition d’invoquer un des motifs limitativement énoncés par la loi. Dans certains cas, une indemnité sera due au locataire (par exemple, deux ans de loyer si le bailleur exerce, postérieurement au départ du locataire, un commerce similaire).

Renouvellement

A l’expiration des 9 ans, la loi confère au locataire le droit d’obtenir le renouvellement de son bail pour une nouvelle période de 9 ans. Ce droit est limité à 3 renouvellements. Le preneur désireux d’exercer le droit au renouvellement doit le notifier au bailleur par lettre recommandée ou par exploit de huissier de justice 18 mois au plus, 15 mois au moins, avant l’expiration du bail en cours. Le bailleur ne peut refuser le renouvellement du bail que pour un des motifs limitativement énoncés dans la loi (par exemple, la volonté d’occuper personnellement l’immeuble ou de le faire exploiter par un membre de sa famille, ou encore la volonté d’affecter l’immeuble à une destination exclusive de toute entreprise commerciale).

Le loyer

Il est fixé de commun accord. La loi prévoit pour les parties le droit de demander au Juge de Paix la révision du loyer à l’expiration de chaque triennat mais il faut que la valeur locative ait évolué à la suite de circonstances nouvelles. Elle prévoit également, en cas de désaccord des parties à propos du loyer lors de la procédure de renouvellement du bail commercial, la possibilité de saisir le Juge de Paix afin que celui-ci fixe le loyer en équité sur base notamment des prix demandés dans le quartier, l’agglomération ou la région.

Cession ou sous-location

En vertu du droit commun du bail, le locataire peut céder ou sous-louer, sauf si le contrat de bail prévoit une clause d’interdiction. En matière de bail commercial, toutefois, l’interdiction de céder le bail ou de sous-louer l’immeuble ne peut faire obstacle à la cession ou à la sous-location faite ensemble avec la cession ou la location du fonds de commerce et portant sur l’intégralité des droits du locataire principal

Entretien et réparation

La loi sur les baux commerciaux ne dit rien sur ce point. Il faut donc se référer au droit commun (Code Civil). Ces dispositions ne sont pas impératives mais supplétives. Cela signifie que les parties sont libres d’y déroger dans leur contrat.

Transformations et aménagements des lieux loués

La loi sur les baux commerciaux garantit au preneur le droit d’effectuer dans les lieux loués toute transformation utile à son entreprise, dont le coût ne dépasse pas 3 années de loyer, à condition d’aviser au préalable le bailleur, par lettre recommandée à la poste, de tous les changements projetés, en lui communiquant les plans et devis afin de lui permettre de s’y opposer, le cas échéant, pour de justes motifs. Si le bailleur ne notifie aucune opposition par recommandé, dans les 30 jours de la réception de l’avis, il est réputé consentir aux travaux. Si le bailleur s’oppose aux travaux, le preneur dispose de 30 jours pour le faire citer devant la juridiction compétente.

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