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Bail commercial - résiliation

La résiliation anticipé

La durée des baux commerciaux ne peut être inférieure à 9 années.

Que se passe-t-il lorsque les parties veulent y mettre fin à l’amiable avant l’échéance ?

Quelles sont les règles à appliquer ?

Et quelles sont les conséquences si ces règles ne sont pas respectées.

Pour être soumis à la loi sur les baux commerciaux, et donc avoir une durée qui ne peut être inférieure à neuf années, le bail doit porter sur un immeuble ou une partie d’immeuble, affecté à un commerce ou à un artisanat. Il doit s’agir d’un commerce de détail ou d’un commerce artisanal en contact direct avec le public et non avec les seuls grossistes. L’activité commerciale doit s’exercer dans l’immeuble lui-même de telle sorte que le commerçant qui effectue ses prestations principalement hors de l’immeuble loué ne voit pas ce dernier protégé par la loi. Exemple d’un plombier dont l’activité commerciale s’exerce essentiellement au domicile de ses clients.

  1. Durée du bail commercial :

    Le bailleur et le locataire qui concluent pour la première fois un bail commercial ne peuvent lui donner une durée inférieure à 9 années. C’est une disposition impérative de la loi, ce qui signifie que toute clause de la convention qui réduirait cette durée serait annulable. Une location convenue pour une durée inférieure est automatiquement portée à 9 ans. Dans la mesure où semblable disposition a été édictée uniquement dans l’intérêt du preneur, ce dernier a cependant toujours la faculté de renoncer à invoquer la nullité d’une clause qui stipulerait une durée locative inférieure à 9 ans.

  2. Résiliation anticipée :

    Même lorsque le bail a d’office une durée de 9 ans ou que par l’effet de la loi cette durée s’impose au bailleur, les parties peuvent y mettre fin avant terme. On ne voit en effet pas pourquoi des cocontractants qui ne souhaitent pas rester liés y seraient contraints. Toutefois, en ce qui concerne la durée des baux commerciaux, l’accord des parties sur cette résiliation anticipée doit faire l’objet d’un acte notarié, d’un jugement ou d’une déclaration faite devant le juge. De plus, cet accord ne peut intervenir qu’après que le locataire a été mis en possession du bail écrit qui lui permettrait de revendiquer l’exécution normale du bail. La loi a voulu éviter que des bailleurs malhonnêtes fassent pression sur leur locataire en n’octroyant un bail que concomitamment à la signature d’une convention de résiliation anticipée. On constatera qu’en effet si la renonciation fait l’objet d’un acte notarié, ou ne serait-ce que d’une déclaration devant le juge de paix, il n’y a plus de doute quant à la date réelle de l’accord des parties sur la résiliation anticipée du bail. Les parties qui veulent rompre leur relation avant l’échéance ne pourront donc se borner à rédiger un document sous seing privé, dont la date resterait incertaine, mais feront appel à leur avocat pour se présenter devant le juge de paix ou se rendront chez leur notaire. Ceux-ci attireront leur attention, et tout particulièrement celle du locataire, sur la réalité de leurs droits. Si les parties ne respectent pas cette formalité, il s’agit là encore d’une nullité relative que le locataire a la possibilité de couvrir, notamment par l’exécution de l’accord. Le locataire qui quitte les lieux à la suite de semblable résiliation ne pourrait ensuite revenir sur la validité de cette convention, dès lors qu’il l’a exécutée de son plein gré. On observera encore que rien n’oblige bailleur et locataire à convenir d’une résiliation immédiate. Ils peuvent tout aussi bien subordonner celle-ci à la survenance d’un évènement futur, voire incertain, par exemple la vente du bien donné en location.

  3. L’indemnité d’éviction pour les baux commerciaux :

    La durée des baux commerciaux ne peut être inférieure à 9 années. Que se passe-t-il lorsque les parties veulent y mettre fin à l’amiable avant l’échéance ? Quelles sont les règles à appliquer ? Et quelles sont les conséquences si ces règles ne sont pas respectées ? Si le locataire commercial a régulièrement manifesté sa volonté de voir renouveler son bail et se l’est vu refuser, il a droit, dans certain cas, à une indemnité. La loi relative aux baux commerciaux a comme objectif principal de protéger le fonds de commerce, ce qui revient pour l’essentiel à le maintenir dans les lieux loués. Cependant, il faut également tenir compte des intérêts du bailleur : il n’existe pas de droit inconditionnel pour le locataire de rester dans les lieux. Autrement dit, le propriétaire est autorisé à refuser le renouvellement en invoquant l’un ou l’autre motif légal, le plus souvent moyennant la paiement d’une indemnité d’éviction.

  4. Motifs du refus du renouvellement et indemnités d’éviction :

    Si le bailleur justifie le refus de renouvellement par son intention d’affecter les lieux à une destination non commerciale, l’indemnité est d’un an de loyer de même que s’il évoque son intention de procéder à la reconstruction des lieux. S’il entend lui-même exercer un commerce similaire, l’indemnité est de 2 ans de loyer. Si le locataire a été évincé au profit d’un tiers enchérisseur l’indemnité est d’un an si ce dernier exerce ensuite un commerce différent dans les lieux loués ; elle est de 2 ans s’il exerce le même commerce que le locataire évincé. Attention, à chaque fois que sera exercé dans les lieux un commerce similaire, mais qu’il n’en aura pas été fait part à l’ancien locataire, l’indemnité sera portée à 3 ans de loyer, et même davantage si le locataire peut démontrer que le préjudice qui lui a été causé est plus important. De même si le bailleur ne réalise pas dans les 6 mois et pendant 2 ans au moins l’intention dont il a fait part à son locataire pour l’évincer, il devra une indemnité de 3 ans majorée de toute somme nécessaire à réparer le préjudice réel du locataire, sauf à justifier d’un motif grave. Enfin, pour laisser toute latitude au bailleur de reprendre son bien à disposition sans préjudicier le locataire, il pourra toujours refuser le renouvellement, même sans fournir le moindre motif, pour autant qu’il paie une indemnité de 3 ans de loyer, éventuellement majorée du montant du préjudice réel.

  5. Cas où aucune indemnité n’est due :

    Il existe cependant certains cas où aucune indemnité n’est due. Ainsi lorsque le bailleur refuse le renouvellement pour occuper personnellement l’immeuble (de manière non commerciale), cette occupation étant étendue à un certain nombre de personnes proches. Le refus de renouvellement ne s’accompagne pas davantage d’indemnité lorsqu’il est fondé sur les manquements graves du locataire à ses obligations ou encore en cas d’absence d’intérêt légitime dans le chef du preneur qui aurait commencé l’exploitation d’un commerce similaire dans le voisinage immédiat (ou y serait propriétaire d’un immeuble susceptible d’accueillir ce commerce). Cependant, si le bailleur exerce dans l’immeuble repris un commerce similaire, l’indemnité sera de 2 ou 3 ans de loyer (selon qu’il ait ou non prévenu son locataire de cette intention). Enfin, l’indemnité n’est pas due si c’est le bailleur lui-même qui était le propriétaire du fonds de commerce, sauf dans l’hypothèse où le locataire aurait augmenté la valeur dudit fonds de commerce de plus de 15%, auquel cas l’indemnité serait fixée par le juge en fonction de la plus value apportée.

  6. La tacite reconduction des baux commerciaux :

    Le locataire commercial est, en principe, en droit d’obtenir 3 renouvellements, d’une durée de 9 ans chacun, de son bail initial.

  7. Durée initiale du bail commercial :

    La durée initiale du bail est de 9 années. Les parties ne peuvent en aucun cas convenir d’une durée inférieure. Elles ont cependant le loisir de résilier de commun accord ledit bail avant l’expiration de cette durée, moyennant certaines modalités. Elles ont également la faculté de convenir d’une durée supérieure, pour autant que le bail soit rédigé sous forme d’acte authentique, ce qui demandera donc l’intervention du notaire. Ce bail initial est susceptible de faire l’objet de 3 renouvellements. Le fait que le bail initial soit, le cas échéant, d’une durée supérieure à 9 ans, n’y change rien.

  8. Renouvellements:

    La faculté de renouvellement n’est pas un droit absolu et le bailleur n’est pas tenu d’y consentir, pour autant qu’il paye une indemnité déterminée par la loi. Il y aurait lieu de préciser en outre que la demande de renouvellement doit elle-même répondre à certaines conditions :

    • Le renouvellement doit être sollicité aux fins de poursuivre l’exploitation du même commerce
    • La demande doit être adressée au bailleur par huissier de justice ou par lettre recommandée 18 mois au plus, 15 mois au moins, avant l’expiration du bail en cours
    • Cette demande doit indiquer les conditions auxquelles le locataire est disposé de conclure le nouveau bail (par exemple, le montant du loyer) et préciser qu’à défaut de réponse du bailleur, suivant les mêmes voies et dans les 3 mois faisant état de son refus, de la proposition d’autres conditions (le plus souvent, un autre montant pour le loyer) ou de l’offre d’un tiers, le bail sera présumé renouvelé aux conditions proposées par le locataire.
    • Il y a lieu d’être attentif à respecter ces conditions, il sera toujours plus prudent de confier la rédaction de cette demande à un professionnel.

  9. Demande irrégulière :

    Si le locataire a omis d’adresser sa demande de renouvellement au bailleur dans les délais ou dans les formes requises, il perd en principe son droit à un nouveau bail et devra quitter les lieux. Il arrive cependant qu’en dépit du défaut des formalités requises, le locataire se maintienne dans les lieux. Pour autant que ce maintien de l’occupation se fasse avec l’accord du bailleur et ne soit pas équivoque (qu’il ne s’agisse pas, par exemple, d’une simple tolérance du bailleur, le temps pour le locataire commercial de trouver un nouvel immeuble), un nouveau bail, d’une durée indéterminée celui-là, sera conclu. Dans cette hypothèse, le bailleur aura toujours la faculté de notifier à son locataire «à durée indéterminée» un congé de 18 mois au minimum. Mais, toujours dans ce cas, le locataire pourra solliciter auprès de son bailleur entre le 18ème et le 15ème mois qui précède l’échéance de ce congé, le renouvellement du bail.

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