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Fonds de Commerce - cession

Cession d'un fonds de commerce - Aspects pratiques, juridiques et fiscaux

Aspects pratiques de la cession d'un fonds de commerce

  1. Premiers contacts cédant/repreneur
    1. Le contact téléphonique
      • Aspect cédant : dès lors, le vendeur doit tenter de sonder la motivation réelle de l’éventuel repreneur, afin de cerner s’il s’agit d’une sollicitation fantaisiste ou réellement sérieuse
      • Aspect repreneur : il s’agit pour le repreneur d’analyser si l’affaire en vue correspond à son projet par des questions pertinentes quant à l’activité elle-même. Cette première étape est importante afin de pouvoir déterminer si oui ou non l’affaire répond à ses principales attentes (taille de l’affaire, ampleur de l’activité, tranche de Chiffre d’Affaires, possibilité de développement,…) avant de poursuivre des discussions qui pourraient au final s’avérer inutiles. Si à l’issue de ces premiers contacts, le repreneur est véritablement intéressé, alors il est nécessaire de procéder à la visite de l’affaire afin d’être à même d’apprécier plus concrètement les points forts et les points faibles de celle-ci.
    2. La visite de l'affaire
      • Aspect cédant : afin de préparer au mieux la visite de l’éventuel repreneur, le cédant doit préparer tous ses documents juridiques et comptables afin de pouvoir présenter au mieux et de manière objective l’affaire. S’il ne faut pas hésiter à mettre ces documents à la disposition de la personne intéressée aux fins de consultation, il ne faut en aucun cas laisser la personne emporter ces documents étant donné qu’ils sont officiels et doivent être conservés par l’entrepreneur
      • Aspect repreneur : il est nécessaire de profiter de cette visite pour apprécier concrètement les caractéristiques pratiques de l’affaire (emplacement, agencement, état des locaux, concurrence à proximité…). L’éventuel repreneur devra aussi tout particulièrement s’intéresser au bilan, au bail commercial et aux éventuels privilèges et nantissements de l’affaire, afin d’évaluer les risques liés à l’acquisition de l’affaire.
  2. Financement

    Si l’intérêt de l’acheteur pour l’acquisition de l’affaire se concrétise à la vue des différents éléments mentionnés précédemment, le repreneur doit alors se pencher sur la question du financement de cette acquisition. Dispose-t-il de la globalité de la somme en fonds propres ? Nécessite-t-il le concours d’un financement extérieur ? Dans cette dernière hypothèse, le candidat doit tout de même disposer d’un apport minimum en fonds propres suffisant, sans quoi le financement bancaire serait dans tous les cas refusé. Il est crucial d’examiner ces questions en amont afin d’éviter toute déconvenue à un stade plus avancé et ce, dans l’intérêt des 2 parties. De plus, le repreneur ne doit pas omettre de prévoir le financement nécessaire au dépôt de garantie de loyer, à l’achat des marchandises en stock et les fonds pour la trésorerie de départ. Une fois tous ces points préalables établis, il est alors possible de se diriger vers la conclusion d’un compromis de vente.

  3. De la négociation à la signature du compromis de vente
    • Dans le cas où le candidat est sérieux et une fois que les négociations seront effectivement entamées, il faudra alors envisager la rédaction d’un compromis de vente.
    • La présentation de l’affaire cédée, objet du contrat doit mentionner l’origine de la propriété du fonds, l’état des privilèges et nantissements grevant le fonds, la description du bail commercial, le chiffre d’affaire et les bénéfices des 3 dernières années
    • Le contrat de cession du fonds de commerce peut être assorti de conditions. Le type de conditions le plus souvent rencontrées sont les conditions suspensives, celles-ci retardent la réalisation effective de la vente tant qu’elles ne sont pas réalisées. Pendant ce temps tous les effets de la vente sont suspendus. Il peut s’agir par exemple de l’obtention d’un crédit par l’acheteur ou encore de l’accord du bailleur. Il est fortement conseillé de définir un délai dans lequel la condition devra se réaliser, afin d’éviter aux parties d’être tenues indéfiniment
  4. L'acte de vente
    • L’acte de vente reprend le compromis de vente et constate que les conditions sont réalisées. Il doit contenir les mêmes informations relatives au fonds de commerce
    • Bien qu’il ne soit pas légalement obligatoire de conclure cet acte de vente sous la forme d’un acte authentique, il reste recommandé de passer devant notaire ce qui assure une sécurité incontestable aux parties
    • Il est fortement recommandé de procéder à une cession de fonds de commerce «quitte et libre». Cela signifie que le fonds et les éléments cédés sont libres de toute charge et de tout gage. Si cela n’est pas le cas, le repreneur risque de se retrouver confronté à des créanciers qui ont des droits sur le fonds et qui pourront faire réaliser leur créance sur le fonds cédé. Ce type d’informations peut se vérifier auprès du Bureau des Hypothèques
    • Il est nécessaire d’exiger le certificat fiscal assurant que le vendeur n’a pas de dettes d’impôts sans quoi il y aura solidarité de paiement des dettes fiscales entre le vendeur et l’acheteur. Il faut ensuite expédier ce certificat et notifier la cession du fonds au SPF Finances (Administration des Contributions directes)
    • Une fois ces formalités accomplies, il appartient alors au repreneur de s’inscrire à la Banque Carrefour des Entreprises

Aspects juridiques de la cession d'un fonds de commerce

  1. Intérêts de la conclusion d'un écrit
  2. Caractéristiques de la cession
    • Il est fortement recommandé de procéder à une cession du fonds de commerce «quitte et libre». Cela signifie que le fonds et les éléments cédés sont libres de toute charge et de tout gage. Si cela n’est pas le cas, le repreneur risque de se retrouver confronté à des créanciers qui ont des droits sur le fonds et qui pourront faire réaliser leur créance sur le fonds cédé. Ce type d’informations peut se vérifier auprès du Bureau des Hypothèques
    • Le contrat de cession du fonds de commerce peut être assorti de conditions. Le type de conditions le plus souvent rencontré est les conditions suspensives, celles-ci retardent la réalisation effective de la vente tant qu’elles ne sont pas réalisées. Pendant ce temps tous les effets de la vente sont suspendus. Il peut s’agir par exemple de l’obtention d’un crédit par l’acheteur ou encore de l’accord du bailleur. Il est fortement conseillé de définir un délai dans lequel la condition devra se réaliser, afin d’éviter aux parties d’être tenues indéfiniment.
    • Il est aussi possible de rencontrer des conditions résolutoires, mais il est préférable d’opter pour des conditions suspensives. En effet, lorsqu’une condition résolutoire est stipulée, le contrat de cession produit tous ses effets. Mais si elle vient à se réaliser, alors le contrat est anéanti et ses effets s’éteignent rétroactivement.
  3. Prix du fonds et son paiement
  4. Une fois que les parties ont déterminé le prix, élément essentiel de la cession, elles devront alors se pencher sur les modalités de paiement de ce prix. Il s’agit d’une clause essentielle à négocier.

    • Il est possible que le repreneur paie la totalité du prix au comptant (c’est-à-dire à la cession)
    • Les parties peuvent aussi convenir d’un paiement échelonné dans le temps, dans ce cas il faudra alors mettre en place un / des mécanisme(s) qui offriront des garanties adaptées au vendeur
    • Il peut être inséré dans le contrat une clause de réserve de propriété, selon laquelle le vendeur reste propriétaire du fonds jusqu’au paiement complet du prix par le repreneur
    • Le vendeur peut exiger une garantie bancaire de la part de l’acheteur, ce qui lui assurerait une certaine sécurité quant au paiement des échéances
    • L’insertion d’une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement du prix est aussi opportune
  5. Formalités à accomplir lors de la cession du fonds de commerce
    • Exiger le certificat fiscal assurant que le vendeur n’a pas de dettes d’impôts sans quoi il y aura solidarité de paiement des dettes fiscales entre le vendeur et l’acheteur. Il faut ensuite expédier ce certificat et notifier la cession du fonds au SPF (Administration des Contributions directes)
    • Inscription à la Banque Carrefour des Entreprises
  6. Garanties offertes par le vendeur
    • Le droit commun de la vente impose des garanties légales de la part du vendeur, cependant leur effectivité réelle est limitée. Les principaux fondements sont basés sur le consentement, l’erreur, le dol (rétention d’information de la part du vendeur) et la garantie des vices cachés. C’est pourquoi l’insertion de garanties supplémentaires par le vendeur est un avantage certain
    • L’obligation de non-concurrence qui pèse sur le vendeur est une obligation légale qui trouve à s’appliquer même si elle n’est pas stipulée dans le contrat de cession. Il s’agit pour le vendeur de procurer à l’acheteur une jouissance paisible du fonds qu’il vient d’acquérir, notamment en s’abstenant de se rétablir dans la même zone de chalandise. Il y a intérêt à repréciser cette clause dans l’acte de cession afin de définir son application dans le temps et l’espace, car la loi ne le précise pas.
  7. Protection du vendeur en cas de non-paiement de l'acheteur
  8. Dans le cas où le fonds n’a pas encore été livré par le vendeur, celui-ci peut exercer son droit de rétention sur le fonds de commerce. Cela signifie qu’il peut ne pas livrer le fonds de commerce tant qu’il n’a pas été réglé. Dans le cas où le fonds a déjà été livré, le vendeur dispose de 2 recours :

    • Intenter une action en résolution, afin d’obtenir la restitution du fonds par l’acheteur § Faire l’usage de son privilège de vendeur, c’est-à-dire que le vendeur sera préféré aux autres créanciers sur le prix de réalisation du fonds. Ainsi lors de la cession, le vendeur dispose d’une sûreté qui grève le fonds sans pourtant déposséder l’acheteur du fonds. Cependant dans le cas où ce dernier ne respecte pas ses obligations liées au paiement du prix, le vendeur pourra entamer une procédure afin de récupérer sa créance et sera prioritaire en cas de concours avec d’autres créanciers.

Aspects fiscaux de la cession d'un fonds de commerce

  1. Imposition du cédant (vendeur)
  2. Le cessionnaire est une personne morale (en société) :

    Imposition de la plus-value
    Plus-value professionnelleTaux de droit commun de l'IS mais possibilité d'imposition étalée

     

    Le cessionnaire est une personne physique :

    Imposition de la plus-value de cessation d'activité
    Immobilisation corporelle16,5 %
    Immobilisation financière
    Actions et parts sociales
    Immobilisation incorporelle

    16.5 % si cessation d’activité après l’âge de 60 ans, décès ou cessation forcée

    33 % dans les autres cas (mais taux progressif avec les autres revenus si PV supérieur aux bénéfices ou profits nets imposables de l’activité cédée ou réalisés durant les 4 derniers exercices)

     A noter que même si le prix du fonds de commerce fait l’objet d’un paiement étalé, la plus-value reste taxable dès que la cession a lieu.

  3. Imposition du cessionnaire
  4. Droit d'enregistrement
    Immeuble12,5 %
    Droit au bail0,20 %
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