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Location Gérance

La location gérance

Le contrat de location-gérance également nommé dans la pratique «gérance libre», permet au propriétaire d’un fonds de commerce, artisanal ou industriel de concéder à une personne, le locataire-gérant, le droit d’exploiter librement ce fonds à ses risques et périls moyennant le paiement d’une redevance.

  1. Intérêt
    • Pour le propriétaire du fonds : la location-gérance lui permet de conserver la propriété de son fonds, d’en maintenir l’exploitation et de s’assurer un revenu (grâce à la perception des redevances, par exemple).
    • Pour le locataire-gérant : cette formule lui permet d’être «à son compte» sans avoir à investir immédiatement dans l’achat des éléments parfois onéreux d’un fonds de commerce (clientèle, droit au bail, brevet, matériel, licences, …). Elle lui permet également d’apprécier la viabilité de l’entreprise qu’il envisage de reprendre. Attention, cette situation n’est pas exempte de risques. Le risque principal pour le bailleur est de voir la valeur de son fonds de commerce dépréciée par une mauvaise gestion du locataire-gérant. Inversement, le locataire-gérant peut travailler contre son intérêt en renforçant par sa compétence la valeur d’un fonds qu’il devra ensuite acquérir si le bailleur accepte de lui vendre, ce qu’il n’est pas obligé de faire.
  2. Conditions
    • Pour le propriétaire du fonds : il doit avoir exploité le fonds pendant 2 ans au moins. Il doit demander l’autorisation du propriétaire des locaux s’il est titulaire d’un bail commercial imposant une exploitation personnelle du fonds dans les locaux loués.
    • Pour le locataire- gérant : il doit s’engager à exploiter le fonds selon sa destination, c’est-à-dire sans changer l’activité. Il doit également avoir la capacité d’exercer le commerce et s’immatriculer à la Banque Carrefour des Entreprises.
  3. Caractéristiques du contrat Un avis doit être publié dans les 15 jours de la date de signature du contrat de location-gérance dans un journal d’annonces légales.
    • Durée : Déterminée ou indéterminée. Généralement : 1 an renouvelable par tacite reconduction.
    • Redevances :
      • Leur montant est fixé librement par les parties et peut être révisable.
      • Leur montant peut être fixe ou proportionnel au chiffre d’affaire ou au bénéfice
      • Elles peuvent être versées mensuellement ou trimestriellement
      • Fiscalement, les redevances constituent des bénéfices d’exploitation imposables pour le bailleur.
      • Pour le locataire-gérant, ces redevances sont déductibles de son bénéfice.  En vue de garantir le paiement des redevances, l’exécution des obligations du locataire-gérant et le maintien du fonds à sa valeur de départ, il est d’usage d’exiger un dépôt de garantie qui sera restitué au locataire à la fin du contrat.
    • Fin du contrat :
      • Le locataire-gérant n’a pas droit au renouvellement automatique de son contrat (pas de propriété commerciale)
      • Le locataire restitue son fonds au bailleur qui n’a pas à verser d’indemnité
      • La fin de la location-gérance doit faire l’objet d’une publicité, à compter de laquelle le loueur ne garantira plus les dettes fiscales du locataire
      • Les dettes contractées par le locataire sont immédiatement exigibles.
  4. Obligations réciproques
    • Obligations à la charge du bailleur (loueur) :  L’obligation de la délivrance du fonds consiste à remettre au locataire tous les éléments composant le fonds, et notamment à lui donner un fonds, répondant aux normes d’hygiène et de sécurité, exploitable dans de bonnes conditions permettant une «jouissance paisible» du fonds, au sens donné par le Code Civil. Une exception est faite quand le locataire a accepté expressément le fonds dans l’état de conformité (ou non-conformité) où il se trouve. Un arrêt de la Cour de Cassation du 13 juillet 2010 illustre ces obligations : le propriétaire d’un restaurant mis en location-gérance a été sanctionné pour n’avoir pas fait faire les travaux de mise aux normes, malgré un avis défavorable. Le locataire bénéficie de 3 garanties légales de droit commun vis-à-vis du bailleur
      • La garantie des vices cachés § La garantie d’éviction qui le garantit contre les troubles de droit provenant de lui-même ou d’un tiers
      • La garantie du fait personnel qui le préserve d’un rétablissement direct ou par personne interposée de la part du bailleur.
    • Obligations à charge du preneur (locataire-gérant) :  Le preneur doit exploiter le fonds de commerce suivant la destination donnée par le contrat (il ne peut pas modifier l’activité ni en adjoindre une nouvelle sans l’accord du bailleur), il doit gérer l’affaire de telle sorte que le fonds ne perde pas de valeur. Il doit également utiliser le fonds en «bon père de famille» au sens du Code Civil, notamment en respectant la réglementation de la profession pour ne pas mettre le fonds en danger, se conformer au bail commercial, faire faire les réparations locatives, ne pas détourner la clientèle vers un autre fonds,…
      • Le preneur a souvent à sa charge d’entretenir le fonds en état d’être exploité. Il doit donc remplacer le matériel hors d’usage, renouveler les brevets, entretenir les locaux
      • Le contrat contient souvent une clause de non-concurrence limitant le droit de rétablissement du locataire à la fin du contrat
  5. Responsabilités :  Jusqu’à la publication du contrat de location-gérance et pendant un délai de 6 mois à compter de cette date, le bailleur est solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées par celui-ci à l’occasion de l’exploitation du fonds. Le bailleur peut être mis en cause par l’administration fiscale, pour le paiement des impôts directs du locataire liés à l’exploitation du fonds de commerce, même au-delà du délai de 6 mois. Les contrats de travail attachés au fonds le suivent.
  6. Inconvénients :  Le bailleur reprend le fonds dans l’état où il se trouve à la fin du contrat de location-gérance : il court donc le risque de retrouver un fonds déprécié. Une contrainte pour le bailleur : à l’expiration de la location-gérance, les contrats de travail en cours se poursuivent entre le loueur et le personnel, à la condition que l’entreprise ait conservé son identité et que son activité ait été maintenue. L’administration fiscale considère qu’il y a cession déguisée, lorsque le contrat de location-gérance est assorti d’une promesse de vente et que le montant de la redevance est imputé sur le prix de vente. Le locataire n’est propriétaire de rien en fin de contrat ; même s’il a fait prospérer le fonds, il n’a droit à aucune indemnité.
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